Grunderwerbsteuer

Ver­schär­fun­gen bei Grund­er­werb­steu­er kommen

Jeder Immo­bi­li­en­er­werb löst für den Käu­fer eine Grund­er­werb­steu­er­zah­lung aus, die je nach Bun­des­land bis zu 6,5 Pro­zent des Kauf­prei­ses aus­ma­chen kann. Schon 14 Tage nach der nota­ri­el­len Beur­kun­dung liegt der Steu­er­be­scheid häu­fig im Brief­kas­ten. Doch in vie­len Fäl­len wech­seln Immo­bi­li­en den Eigen­tü­mer nicht unmit­tel­bar, son­dern indi­rekt über den Erwerb von Gesell­schafts­an­tei­len. Denn gera­de grö­ße­re Anla­ge­im­mo­bi­li­en oder gan­ze Immo­bi­li­en­port­fo­li­os wer­den in aller Regel in eigens dafür gegrün­de­ten Gesell­schaf­ten (GmbH, AG) gehal­ten. Der Kauf­ge­gen­stand sind in sol­chen Fäl­len die Kapi­tal­an­tei­le die­ser Objekt­ge­sell­schaf­ten und nicht die Immo­bi­li­en selbst. Trans­ak­tio­nen die­ser Art — auch als „Share Deal“ bezeich­net — sind bis­her unter bestimm­ten Vor­aus­set­zun­gen von der Grund­er­werb­steu­er befreit.

Nun hat der Deut­sche Bun­des­tag am 21. April 2021 die steu­er­li­chen Rege­lun­gen beim Immo­bi­li­en­kauf über Gesell­schafts­an­tei­le ver­schärft. Kon­kret wird die Steu­er zukünf­tig auf 100 Pro­zent des Grund­be­sitz­wer­tes fäl­lig, wenn inner­halb von zehn Jah­ren min­des­tens 90 Pro­zent der Antei­le an einer Immo­bi­li­en­ge­sell­schaft den Eigen­tü­mer wech­seln. Anders als in der Ver­gan­gen­heit kommt es nicht dar­auf an, ob es sich um einen oder meh­re­re Inves­to­ren han­delt. Der Gesetz­ge­ber ver­spricht sich von die­ser Rege­lung und wei­te­ren Ein­schrän­kun­gen, dass ein deut­lich höhe­rer Anteil von Immo­bi­li­en­trans­ak­tio­nen grund­er­werb­steu­er­pflich­tig wird. Das neue Gesetz wird am 1. Juli 2021 in Kraft treten.

Die Aus­nah­me­re­ge­lung bei Share Deals von Immo­bi­li­en hat eine lan­ge Geschich­te. Ursprüng­lich war sie ein­ge­führt wor­den, um zu ver­mei­den, dass bei Unter­neh­mens­käu­fen eine zusätz­li­che Steu­er­pflicht für das betrieb­li­che Immo­bi­li­en­ei­gen­tum aus­ge­löst wird. Nach­dem dann immer mehr rei­ne Immo­bi­li­en­trans­ak­tio­nen über die­sen Weg abge­wi­ckelt wor­den waren, wur­de die Steu­er­be­frei­ung an die Bedin­gung geknüpft, dass nicht mehr als 95% einer Objekt­ge­sell­schaft an einen bestimm­ten Inves­tor ver­kauft wer­den — zumin­dest in den ers­ten fünf Jah­ren. Seit lan­gem haben Kri­ti­ker aller­dings dar­auf hin­ge­wie­sen, dass die­se Rege­lung nicht aus­reicht, um die gewünsch­te ein­heit­li­che Besteue­rung von Immo­bi­li­en­käu­fen zu gewähr­leis­ten. Sie bekla­gen eine sys­te­ma­ti­sche Umge­hung der Grund­er­werb­steu­er durch insti­tu­tio­nel­le Inves­to­ren, auf die die Poli­tik mit der Geset­zes­re­form nun reagiert.